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千亿万科:进入双轮驱动时代

2020-01-16 21:25:27 | 来源: 主食

国内虽然有一些公司现在达到了1000亿的营业额,但他们往往都是资源垄断型的企业。2010年前9个月,万科的销售金额超过了700亿元,千亿版的万科正在无限逼近,比郁亮的预期提前了四年。

千亿万科既是对万科25年成长的肯定,也是对未来的挑战。在以后的道路上,随着帕尔迪标杆的倒下,这个市场化的巨人在度过青春期后,没有太多的经验可以借鉴。

万科在跨越千亿的门槛时,正在进入由规模扩张及管理效益提升双轮驱动时代。

千亿成形

随着8月和9月连续两个月销售金额突破百亿并接连创下新高,万科今年1—9月份的销售总额已经超过2009年全年。据统计,2010年1—9月,万科累计实现销售面积601.1万平方米,实现销售金额714.2亿元。而2009年全年,万科销售业绩约为6 4亿元。

这与郁亮预期万科2014年销售额将达到千亿的规模正在无限接近。这也可能是中国房地产市场第一家营业额达到千亿级的企业。

分析人士认为,如果万科2010年实现1000亿的销售额,按照15%左右的销售利润率计算,实际潜在利润为150亿元左右。

万科从200 -2010年之间,历经了年销金额从62亿、92亿、140亿、212亿跳升到52 亿、6 4亿乃至今年的千亿规模。

万科早在2007年就创造了500亿元的成绩。2006年到2007年的万科处于亢奋增长期,销售金额由212. 亿元飙至52 .6亿元,增长速度从52.2%跳升到146.6%。那时的销售额只有81.2亿元,绿城集团销售额也才刚突破150亿元。

万科目前已经在全国 4个城市每年开发上百个楼盘,并准备陆续进入全国70个大中城市。

进军

中国最大地产商万科的定位正悄然发生转变,按总裁郁亮的说法,经历阵痛的万科已做“向千亿收入再出发”的准备。其中一个最重要的变化就是,多年来坚持只做住宅开发的万科开始涉足商业地产。

为了进军商业地产,郁亮团队对万科的管理模式、业务模式进行了系列调整,在住宅业务基础上兼做商业地产的构想,令万科完全打破一直以来“专注住宅”的形象。

郁亮认为,住宅仍是主力产品,只是 “有些地方可以继续做住宅,有些地方适合做非住宅。不同城市所需要的产品业态不同,需要制定不同的发展策略”。要支撑业务发展的战略转向,万科需要对管理架构进行相应的匹配。

对于未来万科的定位,郁亮并不认为“做专业的住宅开发商”的定位存在问题,因为这个市场的空间依然巨大。但时代在变,城市也在变,“现在土地出让都配置有20%左右的商业,纯住宅用地基本不可能。但我们仍会保证住宅是主流,非住宅主要是住宅中的配套,不做购物中心等专业的商业”。

为了“撇开”商业地产,2007年7月,万科与CapitaLandRetailLimit-ed(凯德商用)签署战略合作大纲,拟就已开发、正在开发和未来的新项目中的商业地产与凯德商用合作。凯德商用负责提供万科项目中商业地产部分的开发资金,并负责规划设计、招商以及经营管理等工作。

但随着万科规模的扩大,合作模式已经解决不了问题。郁亮认为,商业地产无法再转嫁给别人解决,因为没有与万科庞大规模能够匹配的商业开发商,如果不能解决这个问题,住宅也做不好。

万科不得不面对的是,综合开发已成趋势。保利、雅居乐等纷纷进军商业地产,已计划在2010年投入20亿元整合手中上百万平米的商业地产资源。对于商业地产和住宅理想比例,郁亮认为,一九的比例过于单薄;三七显然太多,二八是最合适的。

新万科时代

200 年,万科完成 “专一化”收缩,就给自己树立了学习的榜样——美国房地产开发商帕尔迪公司(PulteHomes,PHM.NYSE)。

万科有意以帕尔迪作为标杆,理由是地域同样辽阔、市场同样高度分散 (前五位房地产开发商只占全国房屋销售总额的1 %)的美国,与香港、新加坡和日本这样的半岛或海岛型经济体相比,很多方面都与中国内地市场特点更为贴近。同时,在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及关系维护等诸多方面,帕尔迪都有良好表现。

万科也处处透露出帕尔迪的气息:坚持专业化住宅开发;高周转率盈利模式;产品细分市场;坚守财务纪律——长期有息负债占资本的比例不超过40%,资产负债率不超过60%;以及积极并购策略实现更快、更大规模的扩张。

然而,帕尔迪在这轮金融危机中没能够延续保持了56年的盈利纪录,其2008年的净亏损达到14.7亿。

在万科跟随模仿多年的标杆倒下之后,什么模式才更适合已经通过超车道后“青春期”的万科?

“企业的边界取决于规模效应和管理成本的消长。越大的企业,规模效应越显著,但是管理和经营的难度也越高。当一个企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时,这个企业就到了增长的极限。”这是2007年万科在年报中的陈述。

郁亮认为:“那种一味追求规模的发展模式不再适合万科”。万科只有找到了由规模扩张及管理效益提升双轮驱动,才能回到增长轨道。

目前万科正在推动一项颠覆性的创新:万科在数年前就提出了住宅产业化的战略,称,万科目前的住宅产业化率已达到15%,明年准备达到 0%,到2014年可能全部实现产业化生产。

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